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Vente d'un bien en démembrement de propriété

Mis à jour : 17 déc 2019


Vente d'un bien en démembrement de propriété

L'usufruitier dispose du droit de jouir du bien, c'est-à-dire du droit d'en user et d'en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire bénéficie du droit de disposer de la nue-propriété du bien et a vocation à devenir plein propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit. En cas de vente d'un bien démembré, le sort du prix de vente est réglé par l'article 621 du Code Civil, qui pose un principe à défaut de convention contraire entre l'usufruitier et le nu-propriétaire :

1- Le principe de la répartition du prix de vente :

En principe, le prix de vente doit être réparti en pleine propriété entre l'usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de la valeur des droits de chacun. La valeur de ces droits peut être déterminée en appliquant le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts selon l'âge de l'usufruitier. Par exemple, un usufruitier, âgé de soixante-treize ans, dont l'usufruit est évalué à 30 % selon le barème fiscal, se verra attribuer 30 % du prix de vente du bien et le nu-propriétaire 70 % de celui-ci.

2- Les dérogations au principe :

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent en décider autrement et convenir de reporter le démembrement de propriété sur les biens qui seront acquis avec le prix de vente.

3 -Le quasi-usufruit :

En cas de report du démembrement de propriété sur le prix de vente lui-même (hypothèse dans laquelle le prix de vente démembré ne sert pas à acquérir un bien lui-même démembré), l'usufruitier est en principe titulaire d'un quasi-usufruit. En qualité de quasi-usufruitier, il pourra disposer librement des fonds, à charge pour lui, à son décès seulement, d'indemniser le nu-propriétaire. Cette indemnisation prendra concrètement la forme d'une dette inscrite au passif de la succession de l'usufruitier.

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